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    发布时间: 2021-1-29作者:上海财经阅读(5833)Tag:中山房地产
    中山房地产


    作者:公子不悔,资深媒体人。

    01

    中山楼市怎么了?

    近日贝壳数据研究院公布了2020年十大房价下跌城市榜单,榜单显示,在今年下跌幅度最大的城市中,北方占了8座,南方为2座。

    南方两座跌幅较大的城市,其中就有一座位于中国目前发展最具潜力的粤港澳大湾区,它便是中山。

    另据中国房价行情网披露的数据显示,2020年11月同比下跌1.05%,同样领跌大湾区。

    相信很多人会诧异,作为大湾区的重要成员,中山房价为何会跌?要知道,同为大湾区的深圳、广州、东莞、惠州、佛山、珠海可是涨声一片,就连收紧了调控,都没能压制住上涨趋势。处在珠江西岸,区位优势并不差的中山,似乎没有下跌的理由。

    但存在即合理。笔者认为,中山下跌的逻辑有三:

    1、这些年中山在深中通道概念下,炒作有点过头,房价透支了未来,存在较大泡沫需要消化。

    2、在很多城市都放松限购以自救的背景下,中山自始至终都没有放松限购。中山的楼市购买主力不在中山,而在深圳、广州等城市。限购背景下,虽然力度不是很大,破解也非难事,但增加了非户籍人口的购房成本,阻挡了购买力。

    3、中山的经济这两年比较低迷,2019年突然失速,今年在疫情冲击下,前三季度GDP增速仍为负值,没有回正。

    其中,又以第三点最为重要。

    没有经济增量支撑,存在较大泡沫的中山房价在今年这样的背景下,下跌再正常不过。

    02

    从“广东四小龙”到一再落后

    如果仔细查看中山的经济走势会发现,2019年中山的经济突然失速并非偶然,早在2017年,端倪就已出现。

    制图:大咖聊房;数据:中山统计局


    2017年之前,中山的经济增速均高于全国平均增速,2017年当年全国平均经济增速为6.9%,中山只有6.6%。

    2018年更是低于全国平均增速。

    中山经济增速的转向,宏观方面主要是因为贸易形势发生了改变。

    在贸易形势改变的背景下,2018年中山的进出口总额下跌了9.3%。2019年进出口总值2387.19亿元,增速虽然转正,为2.0%。但其进口却大跌,比上年下降15.2%。

    而在此阶段,国内又开启了强调控模式,中山跟进了限购限贷限价。

    中山经济柱石主要有三个,一个是进出口,一个是制造业,还有一个就是房地产。

    进出口在贸易变局下低迷,房地产在调控背景下,被压制,而制造业方面同样出现了晃动。

    数据显示,2019上半年,中山第二产业罕见地负增长1.5%,全年下降了1.6%。2020年前三季度,下跌了2.7%。

    规模以上工业增加值、规模以上工业产值双双告负,去年上半年亏损企业数增加了23.2%。到了三季度,规模以上工业增加值下跌幅度继续扩大至2.1%,全年下降了2%。

    微观方面,以传统专业镇为主的发展模式难以为继,专业镇竞争力下降,传统产业增速放缓。此外,高房价低收入对中山的产业产生了挤出效应。

    宏观与微观共同作用下,便有了中山经济突然失速的现象发生。

    因为经济失速,中山经济排名下滑,在广东省被珠海、江门、茂名超越,退居到了第9位。

    从曾经风光无限的“广东四小龙”到如今一再落后,网友戏称:如果按这样的势头,可能过个两三年,中山就会变成“广东省粤南扶贫示范市”。

    经济是楼市的基石之一,经济调整,中山之前因深中通道概念被炒起来的房价难以为继,下跌在所难免。

    从目前的形势来看,中山房价下跌还将持续,至少在中山经济完成调整前,回暖概率不大。


    03

    中山,哪些片区还能买?

    那么问题来了,中山还值得购买吗?

    综合来讲,作为粤港澳大湾区内的城市,中山楼市潜力不弱,但从目前的情形来看,短期内仍有下跌风险,长线值得投资。

    换句话说,如果有穿越周期的资金实力,中山好的片区依然值得投资。

    投资楼市,买的是它未来的上涨空间,上涨空间越大,获利便越丰厚。

    目前,中山房价处在调整中,已经产生了洼地效应。而对中山楼市产生刺激的三大利好正在进入兑现期,作为珠江沿线的重要城市,中山的房价早晚会上涨。

    这三大利好分别是:

    1、中山正在全力以赴稳经济;

    2、深中通道提速,有望3年后通车;

    3、广州地铁18号线直接延伸至中山。

    中山的人气并不差,2019年其常住人口增量为7万,经济一旦转型成功,中山的楼市基石将得到巩固。

    2019年,为了稳定经济,中山市政府开出了7个“药方”:

    1、要不遗余力稳就业

    2、要全力以赴稳投资

    3、对标一流筑平台、招项目

    4、未雨绸缪稳外贸

    5、千方百计扩消费

    6、真心实意惠民生

    7、强化数据预警预测

    中山正从投资、就业、民生、外贸、消费等多个方面着手稳经济,相信在全球疫情得以控制之后,中山的经济会快速进入正常轨道中来。中山的房价增速便会随之转正,未来在大湾区的带领下,房价上涨空间依然不小。

    尤其是与深中通道直接对接的马鞍岛、翠亨新区,以及广州地铁18号线延伸的中山市区。

    深中通道预计2024年通车,最新消息显示,目前正在加班加点修建,有望在2023年提前通车。这条通道直接将中山变成了临深城市。

    深圳、中山的直线距离并不长,但两市隔海相望,从深圳出发去中山,需要从广深沿江高速、广澳高速,还要途经南沙才能到达,时间至少2小时。深中通道贯通以后,两个城市的通勤时间将缩短至15分钟。

    目前深圳宝安的房价已经7万多了,对面的马鞍岛虽然是中山房价最高的片区,3万多,但相比于宝安低了不少,一旦通车,15分钟的通勤会让大量的深圳购买需求涌入马鞍岛和翠亨片区。

    同样的,广州地铁18号线一旦延伸至中山,中山人只需要30分钟就可以到达珠江新城,两座城市之间的联系亦会更紧密。届时中山将同时成为深圳和广州的睡城。

    根据目前的公开消息来看,18号线南延段经过十六涌之后,其后线路分叉,主线前往珠海人工岛,支线进入中山市区,站点可能设在中山路。类似于广州地铁3号线,番禺广场出发的列车既有前往机场北也有前往天河客运站。

    以上说到的这些片区,在深中通道、广州地铁18号线贯通后,直接与两大一线城市对接,两大一线城市的溢价会沿着通道与地铁输送至这些片区。

    目前,这些片区正处在价值上升过程中,在这里上车,长线来看,会是保值增值的不错选择。


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